国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告

（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2025年第2号）

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，现将土地增值税有关问题公告如下：

评论：

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

该条款中未体现社保可以作为开发间接费用扣除，新公告依然未明确社保是否可以扣除且加计扣除。

是否与《暂行条例》、《实施细则》的出台时，社保尚未完全普及强制缴纳有关。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，”

该条款虽然列举了“包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”但未涉及当下房地产行业普遍适用的“代管”（区分传统的“代建”模式）模式。

新公告依然未明确委托第三方进行项目工程代管的费用是否可以扣除。‌‌

一、关于土地增值税清算单位及项目报告时间

土地增值税以政府有关部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位。同一清算单位中包含不同类型房地产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

评论：与《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局2016年第6号）的旧公告相比，旧公告以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料，允许纳税人自行分期并备案，灵活性较高，但流程操作较复杂。

新公告以《建设工程规划许可证》为唯一标准，简化流程，减少自由裁量空间。

新公告的唯一标准严重缺乏灵活性，未考虑较多数项目情况，可参照《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号 ）“第七条 土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。”

纳税人应当自获得建筑工程施工许可之日起30日内，向项目所在地主管税务机关办理土地增值税项目报告，项目信息发生变化的，应自变化之日起30日内办理变更报告。

二、关于土地增值税清算申报资料

纳税人办理土地增值税清算申报时应提供以下资料：

(一)土地增值税清算申报表及其附表；

(二)房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、扣除项目、税款缴纳、成本和费用的分摊方式等基本情况；

(三)不动产权证(或国有土地使用证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、现售备案证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等；

(四)国有土地使用权出让(转让)合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等；

(五)纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》;

(六)主管税务机关要求提供的其他清算资料。

纳税人办理土地增值税清算申报时，应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

三、关于土地增值税清算审核期限

主管税务机关受理纳税人清算申报后，除特殊情形外，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。

评论：新公告自发布之日起施行。《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局2016年第6号，国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局2018年第3号修改)同时废止。

使得2018年3号公告第二条的规定废止：“为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十五条规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的，需经县级以上地方税务局局长批准。

新公告未就特殊情形延长审核期限作明确规定。

四、关于土地增值税预征

纳税人自取得首张《商品房预售许可证》或现售备案证之日起，应当区分不同房地产类型，按月申报预缴土地增值税。

评论：《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）第二条规定“关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）”

新公告依然按照“三分法”（即分别普通住宅、非普通住宅，其他类型房地产）申报土地增值税。

预征申报税款所属期截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。

评论：明确了预征申报截止时间。

土地增值税预征的计征依据=预收款或销售收入÷(1+增值税适用税率或征收率)。

评论：《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”该条款作为《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）补充文件，无疑将导致土地增值税预交与清算、增值税、企业所得税收入相冲突。

新公告明确了土地增值税预征的计税依据，避免了土地增值税预交与清算、增值税、企业所得税收入的不一致的问题。

五、关于土地增值税清算收入、销售面积的归集时间

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认土地增值税清算收入、销售面积的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。

六、关于共同成本、费用分摊

不同清算单位之间或同一清算单位中不同类型房地产之间的共同成本、费用，应按照以下方法计算分摊：

(一) 不同清算单位之间的共同成本、费用中“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”,按照占地面积计算分摊；其他共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。

评论：明确仅就不同清算单位之间的“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”,按照占地面积计算分摊。且是“应按照”。

(二)同一清算单位中不同类型房地产的共同成本、费用，按照可售建筑面积计算分摊。

评论：旧公告第六条规定：“清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高。”

新公告明确同一清算单位中不同类型房地产共同扣除成本仅“按照可售建筑面积计算分摊。”

七、关于土地增值税清算扣除项目

土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求：

评论：新公告强调“实际发生”，不是“实际支付”。

符合《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）二十一条“实际发生”的规定。

(一)经济业务应当是真实发生的，其发生时间原则上不应晚于清算项目竣工验收备案；

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除；

(四)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

评论：该等条款“直接发生的或应当分摊的”是否为适用直接成本法的“直接归集成本费用”留下了空间。

八、关于分期缴纳土地出让金支付的利息

土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，实际支付并取得合法有效凭证的，列入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

评论：新公告明确了分期缴纳土地出让金的利息可以扣除，且未禁止加计扣除。

九、关于公共设施

评论：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第二款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”

该规定限制了税务机关核定开发成本的范围，不包括“公共配套设施费”。

2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条规定：“（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。”

第三十二条规定：“（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。”

上述政策条款为多项目、公配滞后提供了相应的依据，但是要根据税务机关是否依据国税总局文件执行。

纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

评论：应关注公共配套设施中包括“停车场（库）”，从字面理解包括了地下停车位。未销售的地下车位是否可以考虑并入公共配套设施费。

(一)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

评论：新公告除公告中所列情形的，征求意见稿解读中明确：“纳税人存在《公告》第九条第四款规定情形的，应提供业主委员会接收有关公共设施的书面文件。例如：经公证部门公证的移交全体业主(业主委员会)所有的书面证明资料，以及通过所在地市级或市级以上具有国家统一刊号公开发行的报纸、新闻媒体发布的公告。”

1.县级以上人民政府及其相关部门出具的文件中规定或经人民法院确认归全体业主所有的；

2.在不动产登记系统中登记或备案记载为全体业主所有的；

3.经住建部门备案的商品房买卖合同中注明归全体业主所有的；

4.已移交给业主委员会的；

5.业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人提供行政主管部门书面证明归全体业主所有的。

(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

(三)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

十、关于人防设施

纳税人依法配建并验收合格的人防设施，建成后由行政主管部门接收的，人防设施建造支出允许扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，人防设施建造支出允许扣除；建成后全体业主(业主委员会)实际占有、使用或收益的，人防设施建造支出允许扣除。

评论：

1、新公告征求意见稿解读中明确：“人防设施的验收合格以取得《人防工程验收合格证》(人防竣工验收备案登记表)为标准。”

2、新公告除公告中所列情形的，征求意见稿解读中明确：“提供经公证部门公证的移交全体业主(业主委员会)所有的书面证明资料，以及通过所在地市级或市级以上具有国家统一刊号公开发行的报纸、新闻媒体发布的公告。公告应写明相关人防设施面积等详情，并明确收益归项目全体业主所有，成立项目业主委员会的，应由项目业主委员会办理接收;项目业主委员会未成立的，由物业管理公司代为办理接收和使用管理。”

纳税人未按规定建造人防设施，但缴纳人防工程易地建设费并取得合法有效凭证的，允许扣除。

纳税人转让由人防设施改建的车位、车库、储藏室等使用权或自用的，清算时不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

评论：是否区分验收前改建和验收后改建。如果是验收后改建是否可以扣除成本？

十一、关于其他地下设施

纳税人利用地下空间开发建设的除人防工程以外的其他设施(如储藏室、车库等)按以下原则处理：

转让所有权的，按其他类型房地产清算。确认收入，扣除相应的成本、费用，分摊取得土地使用权所支付的金额。

评论：明确规定是“分摊取得土地使用权所支付的金额”，不能按照直接成本法的“直接归集成本费用”。

转让使用权或自用的，不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

十二、关于房屋装修

纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修支出允许扣除。

评论：必要条件是在“在商品房买卖合同中明确约定房价包含装修费用的”、“实际发生”。

装修支出是指纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动或移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的附属设备和配套设施的支出，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，不包括可移动的家具、电器、装饰用品或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品。

评论：必要条件是“不可随意移动”、“移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的”。

十三、关于印花税和地方教育附加扣除

纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的，在计算土地增值税时作为“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

评论：

1、明确规定是房地产转让时的印花税可以土地增值税扣除，不包括其他环节的印花税。

2、该条款内容明确了地方教育附加可以土地增值税扣除。《暂行条例》1994年发布，《实施细则》1995年1月发布，因为地方教育附加则从1995年起各省逐步推广。

十四、关于整体购买未竣工项目继续建设后转让加计扣除

纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，投入资金继续建设后转让，其购买未竣工房地产所支付的价款及契税允许扣除，但不得作为“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行。

评论：该条款内容避免了重复加计扣除。

十五、关于核定征收率

在土地增值税清算中，符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第三十四条所列情形之一的，税务机关可实行核定征收，不同类型房地产应分别确定核定征收率。

住宅类型房地产核定征收率不得低于5%,其他类型房地产核定征收率不得低于10%。

采取核定征收的，尾盘申报与清算征收方式的核定征收率保持一致。

纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

十六、关于清算税款办理期限

评论：新公告、《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》中都未曾提及可以重新清算，是否可以“二次清算”？

二次清算的实践

1.山东

《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第四十二条 房地产开发企业自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发生下列情形之一的，可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：（一）清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；（二）清算时未支付款项而在清算后支付的；（三）清算时应当分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。

2.湖北

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号)

第九条 关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

3.浙江

《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号）

(三)主管税务机关以纳税人提供的清算资料为依据出具的清算审核结论，原则上不再调整。

1.本公告发布之日起发出清算审核结论通知书的项目，符合下列情形之一的，自清算审核结论通知书送达之日起36个月内，纳税人可以书面申请调整重新计算土地增值税清算税额：一是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的;二是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的。

清算审核结论为补税的，纳税人应在收到税务机关清算审核结论通知之日起30日内完成补税；清算审核结论为退税的，应按照规定办理退(抵)税手续。

十七、关于施行时间

本公告自发布之日起施行。本公告施行前，税务机关尚未出具清算审核结论的，适用本公告；已出具清算审核结论的，不作调整。《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局2016年第6号，国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局2018年第3号修改)同时废止。

特此公告。

国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局

2025年7月9日